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マンション管理Ｑ＆Ａ
区分所有法等の関係法令、規約・細則について
マンションの「専有部分」と「共用部分」の違いについて教えてください。
「専有部分」とは、床、壁、天井、扉などによって他の部分から遮断されていること、および独立した住居、その他の用途に使われる部分になります。
区分所有法では原則として、界壁や床スラブで囲まれた空間の内側だけを専有部分、界壁などは「共用部分」と定めています。
マンション内の「専有部分」を除いた全ての建物部分を「共用部分」といいます。
「共用部分」は区分所有者全員で共有しています。例えばマンションのエントランス、風除室、エレベーター、共用廊下はもちろん建物の構造部分にあたる壁、床、天井、柱なども「共用部分」です。
また、「共用部分」のうち特定の居住者のみが使用する部分を「専用使用部分」といいます。
これらはバルコニー、玄関扉、窓などがあります。
敷地及び共用部分等の管理は管理組合がその責任と負担においてこれを行い、専有部分の管理は当該専有部分を所有する区分所有者がその責任と負担においてこれを行うものとされています。
しかし、標準管理規約では、共用部分のうち専用使用権が設定されている玄関扉、窓枠、窓ガラス、バルコニー、１階に面する専用庭、屋上テラス等の管理のうち、通常の使用に伴うものは、専用使用権を有する区分所有者がその責任と負担においてこれを行うこととされています
また、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができます。例えば、構造上一体となった配管については、共用部分及び専有部分を管理組合が管理を行うこととすることができます。ただし、この場合の費用の負担について、配管の清掃等に必要な費用は、管理組合が負担することが可能ですが、配管の取替え等に必要な費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費にて負担すべきものです。
管理規約とは何ですか？
マンションの共用部分の範囲や使用方法、理事会の権限や義務など管理組合運営に必要なことが決められていて、入居者同士が、共同生活を営む為に定められる各マンションのルールブックが管理規約です。区分所有者(賃借人等の占有者も含む)は、区分所有法と同様にこの管理規約を守らなければなりません。区分所有法との優先関係については、区分所有法の強行規定に抵触しない限りにおいて管理規約の定めが優先します。
また、管理規約の条文等を変更することは可能ですが、法律の定めで変更ができない内容もあります。規約の変更には、区分所有者総数及びその議決権総数の一定割合以上の承認が必要となります。
管理組合の運営について
管理組合とはどのような組織ですか？
管理組合とは、そのマンション管理の主体となる組織で、建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」）では、分譲マンションを購入した方（区分所有者）全員がマンション管理組合に所属することを義務づけています。管理組合の主な役割は、共用部分を維持管理し、居住者全員が快適に暮らせるようマンション全体の価値を維持し高めることにあります。
従って、管理組合は敷地及び共用部分の取り扱いについてのルール(管理規約)を総会によって決議し、管理組合理事長や数名の役員を選任し、その業務にあたります。
管理組合の業務には何があるのでしょうか。
管理組合の業務として、マンション敷地及び共用部分の維持管理があります。具体的には、清掃や設備点検など共用部分の維持管理、総会や理事会の開催、管理費や修繕積立金等の出納・会計業務等となります。
なお、管理規約に規定する管理組合の業務は、それぞれの管理組合によって相違があります。
管理組合の総会と理事会の役割は何ですか？
区分所有者の意見を出し合い決定するのが「総会」であり、総会で決議された事項を始めとした管理組合の業務を遂行していく機関が「理事会」です。
総会には「通常総会」と「臨時総会」があります。毎年1回定期的に開催するのが通常総会（定期総会）であり、ここでは管理組合の収支決算・活動報告、収支予算の審議や管理組合役員の選任等について決議が行われます。一方、文字どおり臨時に開催されるのが臨時総会です。
総会は、理事長が招集するのが原則であり、理事長は少なくとも毎年1回通常(定期)総会を招集しなければなりません。
組合員の高齢化により役員のなり手がいないのですが。
- ① 役員資格の拡大 管理規約上、役員が「区分所有者」に限定されている場合が多いと思われます。しかし、マンションの快適な住環境を考えてみるならば、「区分所有者」以外、例えば「区分所有者の配偶者又は一親等の親族」まで役員資格を拡げることも検討に値すると考えられます。
- ② 役員報酬 役員は「区分所有者のみ」ということであれば、役員になられた方への報酬を認めるのも一つの考え方です。ただし、この場合、報酬金額と役員のなり手不足解消との費用対効果を考えれば、必ずしも解決の決め手にはならないかもしれません。
- ③ 役員辞退者に対する管理費追加負担の設定 役員辞退者に対する管理費追加負担額の規定を定めることも考えられます。しかし、一般的にその金額は高額すぎてはならないと考えられ、さらに管理費追加負担額を支払うことによって役員を回避できるというデメリットも想定されます。
- ④ その他；コミュニティの再生など 以上のとおり、役員の「なり手不足」に対する決定的な解決方法は簡単には見つかりません。しかしながら更なる高齢化が進む今後においては、高齢を理由に役員を辞退できる時代ではなくなってきています。元気な高齢者こそ、「役員になること＝生きがい」というコミュニティにしたいものです。
管理組合の会計にはどのような種類がありますか？
管理費などの「管理費会計」と修繕積立金などの「修繕積立金会計」に分かれます。「管理費会計」は管理費が主な収入です。これに対し、「修繕積立金会計」は、将来的な計画修繕に備えるための会計で、修繕積立基金や修繕積立金等が主な収入となります。
なお、平成13年8月1日に施行されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律により、マンション管理会社には管理費と修繕積立金の口座を分ける「分別管理」が義務付けられています。
管理費はどのように使われているのですか。
主な使途として、共用部分の電気・水道等の公共料金、営繕費（共用部分の電灯取替え費、貯水槽清掃費、消防設備点検費、エレベーター点検費、雑排水管清掃費、植栽剪定・消毒費など）、組合運営費（理事会・総会運営費、通信・運搬費、交通費、印刷費、事務消耗品費等）、などがあります。
滞納管理費等の回収手段は？
- （１）民事調停 民事調停は裁判官と調停委員から成る調停機関が第三者的立場に立って、当事者双方の言い分を聞きながら和解による解決を目指すという制度です。滞納金について現実的な支払い方法や支払額などについて双方に歩み寄りがある場合にはこの方法も良いでしょう。調停が成立して調停調書ができ上がると、それは強制執行のできる確定判決と同様の効力を有しますので、合意内容通りに実行されない場合は強制執行へと進むことも可能です。
- （２）支払督促 簡易裁判所から督促を発送してもらうというものです。申立人の申立てに基づいて、簡易裁判所の書記官が書類の審査のみで督促状を発送してくれます。費用も訴訟の場合の半額の手数料と郵便切手代だけで済みます。滞納者から異議の申し立てがあれば訴訟に移行しますが、申し立てがなければ、仮執行宣言を得て強制執行に移ることもできます。理事長からの督促状よりも、裁判所からの督促なので心理的効果は大きいでしょう。
- （３）少額訴訟 ６０万円以下の滞納について利用できる訴訟制度です。この訴訟は簡易裁判所で原則1回の審理で即日判決が得られ、比較的簡単な手続きで済むので管理組合の役員自ら手続きを行うことも可能です。勝訴判決を得たら強制執行を申し立てることも可能です。
- （４）通常訴訟 金銭の支払いを求める通常の訴訟による方法です。訴訟額が１４０万以下の場合は簡易裁判所へ、１４０万円を超える場合は地方裁判所へ提訴することになります。通常の訴訟となると一般的に司法書士や弁護士へ依頼せざるを得ませんので、その経費の予算措置が必要になります。
- （５）強制執行 抵当権等の担保が設定されていない場合等、回収効果が期待できる場合に実行します。管理費等に先取特権があるといっても、抵当権や滞納税があり管理組合による競売は無剰余取消し(不動産の時価以上に抵当権が設定されて担保価値がない状態であると、抵当権者以外が不動産を差し押さえようとしても裁判所に認めてもらえません)となることもあります。管理組合より先に他の債権者が滞納者の財産に対して差押さえなどの強制執行の申立をしている場合があります。その場合には、指定された期日までに強制執行機関に対して配当要求をします。管理費等の回収ができるほどの配当の余地があるかどうかわかりませんが、まずは配当要求をしておく必要があります。
一定以上の収容人員を有するマンションにおいて選任が必要となる防火管理者の主な業務とは何ですか。
- (1)消防計画の作成
- (2)消防計画に基づく消化、通報及び避難訓練の実施
- (3)消防の用に供する設備、消防用水または消防活動上必要な施設の点検および整備
- (4)火気の使用または取り扱いに関する監督
- (5)避難または防火上必要な構造及び設備の維持管理
- (6)収容人員の管理
- (7)その他防火管理上必要な業務
管理会社について
管理会社の業務は何ですか。
- 「事務管理業務」収支予算案・収支決算案の素案の作成、出納業務、共用部分の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整、理事会・総会の支援業務等
- 「管理員業務」受付業務、点検業務の立ち合い、文書の掲示・投函、清掃業務等
- 「清掃業務」清掃業者によるエントランス・共用廊下、共用階段等の定期清掃等
- 「建物・設備管理業務」建物・設備の外観目視点検等
- 「設備監視業務」住戸内の火災・ガス漏れ・非常等の警報及び受水槽・給水ポンプ等の警報の監視等、異常発生時における緊急対応等
管理会社が管理を行う範囲はどこまでですか？
管理委託契約書に明記されていますが、敷地（通路、車路その他外周部分）、専有部分に属さない建物の部分（エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、屋上、内外壁、床、天井、バルコニー等）、専有部分に属さない建物の附属物（エレベーター設備、電気設備、給排水設備、消防用設備等）、規約共用部分（管理事務室）、附属設備（フェンス、駐車場、自転車置場等）等で、専有部分については管理会社が管理を行う範囲には含まれておりません。
マンション生活について
お部屋のリフォームをしたいのですがどのような手続きをすれば良いですか。
施工場所・施工内容、工事期間、作業時間等、施工会社等を管理組合に対して届出を行い、理事長(理事会)の承認を得ることが必要です。弊社管理マンションの場合、届出書類の様式については管理事務室又は弊社までお問い合わせください。
火災報知機の設置や移設を伴う工事の場合は、資格を持つ専門業者へ依頼しましょう。電気容量の増加はマンション全体とのバランスがありますので、電力会社及び管理会社に必ずご確認ください。また、住戸内のブレーカーを落とされますと、警報と連動して管理事務室等で発報する場合がありますので、事前に管理会社まで確認ください。
ゴミ出しのルールが注意喚起しても守られていません。どのような解決方法があるでしょうか。
- マンション居住者が輪番制でゴミ出しの前夜から監視、指定時間や分別の徹底を呼びかける。
- 悪質な違反の場合は、理事会で決議した上で、ゴミ袋の中身を調査し直接本人に注意する。
車を買い替えたいのだけど、車庫証明はどうすれば良いですか。
弊社管理マンションの場合は管理事務室で保管場所証明書を用意しております。なお、機械式駐車場の場合は管理規約(及び使用細則)あるいは機械式駐車場のゲート等に駐車可能な車両のサイズが記載されておりますので、購入前に必ずご確認ください。
バルコニーでのガーデニングを考えていますが、気を付けておくことはありますか。
バルコニーに土砂の敷き詰めや、水張りを行うことは出来ません。また、バルコニーは消防法上、避難経路になっていますので、隣住戸との避難用隔壁板及び避難ハッチ周辺には、植木鉢等の避難時の障害となる物は絶対に置かないでください。
転勤することになり、部屋を人に貸したいのですが、管理組合に届出が必要ですか。
管理組合への届出が必要です。第三者に住戸を貸し出す場合は、一般的に「第三者貸与届」を管理組合に届け出します。その他手続き漏れがないように引っ越しが決まりましたら早めに管理事務室若しくは管理会社までご相談ください。
なお、住戸を貸し出された後も、住戸を所有されている間は管理組合の組合員という立場は変わりませんので、管理組合の総会などの開催通知が届きましたら、出欠席通知、委任状、議決権行使書を返送いただく等で、管理組合活動にご参加ください。
台風の上陸に備えて注意することはありますか。
- ①バルコニーの排水口にゴミが詰まっていませんか。排水口が詰まっていると、バルコニーに水が溜まり住戸内に水が浸入してしまうことがあります。普段からこまめに排水口の掃除を行ってください。
- ②バルコニーに飛散する恐れのあるものが置いていませんか。バルコニーに置いてある物干し竿、植木鉢などが飛散して大事故に繋がることがあります。台風前には住戸内に必ず取り込んでください。
- ③窓や扉はきちんと閉まっているか。風雨のため、引き戸ガラスの少しの隙間からでも雨水が吹き込み、住戸内が浸水することもあります。また、壁の吸気口から雨水が吹き込む恐れもありますので、目張りやタオル等で浸水を防いでください。
組合員間で騒音に関するトラブルが起きています。
騒音に関するトラブルの場合、トラブルの範囲によって扱いを分けて対応する必要があります。
例えば、上下・左右等の住戸間でのトラブルは、当事者間で解決すべき問題と考えられます。しかしながら、当事者間では顔をあわせたくないという場合も想定されますので、管理組合が話し合いの場を設けるケースもあります。
例えば、標準管理規約に準じた規約を用いている管理組合として行う措置は、標準管理規約第６６条や第６７条に義務違反者に対する措置や理事長の勧告及び指示等について定められていますので、理事長はこれらの条文に基づき是正措置の勧告等を行います。これでの改善が見られないようであれば、区分所有法第５７条(共同の利益に反する行為の停止の請求)などの法的措置を講ずることになります。
なお、その騒音が「受忍限度」（社会通念上許容し得る限度）を超えていれば不法行為となる可能性が高いですが、「受忍限度」を超えているかどうかの判断は、様々な要素を基に総合的に判断して決定されることになります。
このように、騒音に関しては人それぞれ音の感じ方が異なりますので、非常に難しい問題です。
マンションは共同生活となりますので、普段から近隣居住者に対して迷惑をかけないよう配慮いただくことが重要ですが、生活していれば何かしらの音は発生してしまうものです。常日頃から近隣の方へのあいさつを心がける、マンションで開催されるイベントへの参加等によりご近所同士のコミュニケーションをとっていただくことで、ご自身のお宅から発生させる音を抑える気持ちにつながりますし、近隣の方の生活音に対する我慢の限度も変わってくるものではないでしょうか。
マンションの駐輪場の駐車台数が足りません。
- ①使用細則等で１住戸あたりの駐輪上限や使用料（有料化）を設定する。
- ②登録制とし、自転車に登録済シールを必ず貼付することにする。
これにより駐輪可能な自転車が明確化され、無断駐輪等も抑制することが可能です。 - ③駐輪場を増設する。